申港证券:销售整体维持弱复苏 五一后环比有提升_当前热点
乐居财经 李礼 5月15日,申港证券发布房地产行业研究周报。
投资摘要:
每周一谈:销售整体维持弱复苏 五一后环比有提升
(相关资料图)
商品房销售整体判断仍维持同比低增弱复苏趋势。从 30 城高频数据月度绝对值来看,4 月销售面积仍对去年同期实现同比增长,但较 2、3 月有明显回落,从历史十年表现来看,当前 30 城销售面积绝对值仅好于 2022 年同期,较其他年份有一定差距;从同比口径来看,2022年 4月为 30城高频数据年内最低销售基数,在这一背景下,4 月 30 城销售面积单月同比增速 28%,近 5 年均值口径同比-23%,分别较上月减少 17、23pct,在 5 月后低基数效应逐步消退后,若市场维持 4 月热度,则同比口径上压力将逐步显现。
五一后商品房销售环比、同比口径均有改善。房地产销售具有显著的季节性特征,从历年 4 月-5 月数据来看,在经历了五一期间 30 城销售面积绝对值、同比、环比数据大幅下探后,五一后高频数据环比增速出现较显著提升,为近五年最高值;5 月 6 日-13 日同比增速 18%,较 7 日前提升 3pct;由此可见,尽管五一销售数据并不理想,但乐观的角度来看,高频数据并未进一步下滑,而是触底回升,此外 30 城销售数据为网签数据,存在一定滞后性,五一期间单周销售数据下探并不能说明复苏趋势难以维持,仍需观察未来几周数据变动。
截止至 4 月底,一线城市销售仍显著好于二三线,但各能级城市销售均有边际转弱。受上海低基数影响,以2022年为基数,30城销售面积一线走强而二三线进一步回落,以近五年销售均值为基数,则可以观察到一线城市同步跟随二三线回落,整体来看仍是一线显著强于二三线,二线略强于三线的分化。
截止至 5 月 10 日,一线城市高频销售数同比增速回落,二三线保持稳定,五一后各能级城市环比销售均提升。5 月 6 日-13 日,一二三线商品房销售面积同比增速分别为 62%、13%、-3%,较七日前分别减少 46pct,增加 14pct,减少11pct,二线城市为唯一增长能级;环比来看二线城市增速与一线城市相近。
具体城市来看,多数一二线城市仍保累计及 5 月近期销售面积同比正增长。其中累计增速 20%以上城市依次为惠州、厦门、江阴、上海、广州、青岛、扬州;进入5月,部分城市销售同比增速减弱,包括北京、南京、无锡、福州等。当前销售市场难言乐观,2月高同比增速并未延续,不同能级、不同城市间也存在较大分化;但当前就判断销售将进一步走弱也为时尚早,一方面高频数据为网签口径,其数据多为 4 月市场的滞后反应,不能充分反馈五一节后的市场真实情景,另一方面,即便从高频数据来看,五一节后也存在着环比改善的现象,我们仍应给予更多时间观察销售的趋势变化。
数据追踪(5 月 1 日-5 月 7 日):
新房市场:30 城成交面积单周及累计同比分别为 28pct、11pct,一线城市46pct,22pct,二线城市 37pct,5pct,三线城市-6pct,18pct。
二手房市场:13 城二手房成交面积单周同比 60ct,累计同比 48pct。
土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比-6pct,成交建筑面积累计同比10pct,成交金额累计同比-8pct,土地成交溢价率为 4.2%。
城市行情环比:北京(-51pct),上海(-58pct),广州(-38pct),深圳(-58pct),南京(-6pct),杭州(-5pct),武汉(+25pct)。
投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展,关注拿地向销售转化,规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际;关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、龙湖集团、金地集团;关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展,保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。
风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。
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