土拍深观察③：广州土拍频现封顶摇号，释放了什么信号？

今日下午，广州白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块公开摇号，最终花落厦门国贸。

在上周五的竞拍中，该地块在竞拍18轮后触顶，需以摇号定买主。这是今年以来，广州土拍中出现的第5宗摇号地。

【资料图】

和杭州等城市相比，广州今年的涉宅土地竞拍启动不快。南都记者统计发现，截至上周，广州今年总共成交了10宗涉宅土地（其中南沙庆盛枢纽地块以产业用地为主），但如今10宗涉宅地已有一半地块在竞拍中都拍至封顶摇号。

那边涉宅地土拍高潮迭起，这边一二手楼市的成交量却在肉眼可见地回调。

从克而瑞广州数据可见，广州一手住宅成交套数在3月突破1万套，从4月锐减至7000多套，5月前24日成交5000多套。与此同时，二手楼市成交也在胶着状态，持续回调。

看似割裂的广州房地产市场，究竟发生了什么？

现象

从去年流拍，到今年封顶摇号

上周之前，白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块并非香饽饽。

此地块位于白云区嘉禾望岗，西邻空港大道、北侧为松园路，隔壁是地铁2号线、3号线、14号线的三地铁交会嘉禾望岗站，地块南侧为云门NEWPARK商业体、嘉禾金铂天地等。占地面积66385平方米，可建设用地面积33566平方米，计算容积率建筑面积少于100698平方米，挂牌起始价为21.58亿元。

出让条件显示，项目控高100米，竞得人须按规划要求配建规划条件中的12班幼儿园，建成验收合格后，无偿移交给广州市白云区教育局。用地范围内城市道路用地20304平方米、绿地用地面积12515平方米，由竞得人按住建、城管、水务等行业主管单位指导和规划要求配建，按约定的竣工时间建成并验收合格后无偿移交给广州市白云区人民政府指定的单位。此外，竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。

这宗地最早于2022年9月9日，和彼时广州第三批集中供地一起在广州公共资源交易中心挂牌。到一个月后，2022年10月10日第三批供地开拍之时，20宗地有2宗提前中止出让，3宗不成交，13宗底价成交，唯有海珠区的2宗地产生多轮竞价。而白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块，是彼时“不成交”的3宗地块之一。

时过境迁。今年首批宅地供地中，广州在短短17天内拍出4宗触项摇号地块。在4月20日首轮供地竞拍结束5天后，4月25日，白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块卷土重来，重上广州公共资源交易中心挂牌。

和去年相比，该地块的出让面积、价格都未变，但付款方式从去年的66日内付清改为签订出让合同6个月内付清。如此，显然会让房企更从容筹集土地款。

据了解，截至5月23日下午5点竞买申请止，白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块一共吸引厦门国贸以及建发3家房企报名竞拍，都是央国企。

“同一个孩子，有人抢就是宝，没人爱就是草”。土拍结束后，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如是感叹。

5月24日上午8点半，该地块发生第一个报价。在上周五10点开拍前20分钟内，又产生了两个竞价。到10点以后，土拍竞价开始白炽化，短短半个钟发生15轮竞价，直至地块触及封顶价，需要摇号定主，成为广州今年以来的第5宗摇号地块。

市场

两个月5宗摇号地，今年迄今一半宅地需摇号

自今年4月3日广州产生首宗摇号地（荔湾区花地街羊城食品厂地块）以来，截至上周五，广州在不到两个月里已拍出5宗需摇号的地块。

广州的房地产市场开始满血复苏了吗？

以白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块看，虽然捅破封顶价，送入摇号池，但实际拍合成交楼面地价仅为24650元/平方米。而在地块对面的新世界云耀，毗邻地铁枢纽、商业、教育配套成熟齐全，目前在售均价6.5万元/平方米，相对之下，该地块仍显性价比。

2021年4月，该地块周边大约直线距离2公里的永泰客运站地块，成交楼面地价为27191元/平方米。相对之下，永泰地块楼面地价每平方米比嘉禾望岗地块贵了2541元。

事实上，回看今年以来产生的另外4宗摇号地块，其楼面地价都不是地块周边近年的峰值价格。

今年第一宗摇号地羊城食品厂地块，折合楼面地价32199元/平方米。但在去年，荔湾区成交5宗涉及住宅的用地，就有3宗楼面地价贵过它。其中金桥二期地块楼面地价33198元/平方米，珠江隧道口AF020112.AF020119地块楼面地价32680元/平方米，都处于荔湾南地带。

再看第二宗摇号地番禺区迎宾路BA0603009地块，成交楼面地价24082元/平方米。但一路之隔的广地花园·观灏，当前在售产品最低售价为42000元/平方米起；再往万博走，在售楼盘价格更贵。

若以广州珠江新城为坐标，迎宾路BA0603009地块在番禺区无疑是最近广州中心的地块之一。而早在2021年，番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块的楼面地价，就已拍至楼面地价24705元/平方米，贵过迎宾路地块。

第三第四宗摇号地块，汉溪大道北侧BA0902125地块及汉溪大道北侧BA0902011地块的楼面地价分别在32176元/平方米至33434元/平方米。早在2020年，越秀地产拿下的汉溪大道北侧地块，楼面地价就已达32405元/平方米，当前在售产品价格亦是片区风向标。

综上，虽然今年以来已产生5宗触顶摇号地，占已成交地块的一半，但其实都未及最近几年周边地块楼面地价的峰值。

不仅如此，广州自去年6月以来修改土拍规则，将“限地价+竞自持+摇号”改为“限地价+摇号”，取消了“竞自持”环节。大大降低了开发商的成本，提高其盈利空间。如今地块比往时更便宜，也意味着盈利空间进一步加大。

由此可见，今年看似“火爆”土拍现象，情有可原。

声音

今年楼市没有那么差

开发商在第二轮拿地范围或扩大

“经过3月的小阳春之后，4月广州楼市成交回调在预料之中。5月还有最后一周，预计一手成交量也和4月差不多，大概率会止跌回稳”。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析，虽然过了小阳春之后，广州楼市归于平淡，但是从开年以来到现在（1.1-5.24）的成交数据来看，一手住宅的成交面积尽管跟2021年还有差距，但是与2022年、2020年以及2019年同期相比都是增长的，证明市场也并没有那么差。

“这也再次表明，目前楼市复苏万事俱备只欠东风，基本上该给的政策支持都会给到，现在只待疫后的经济大环境的整体复苏，从而为楼市的复苏提供支撑”。肖文晓表示，对于有资金有能力的开发商来说，正如去年流拍的嘉禾望岗地块如今需要摇号一样，在投资决策上要有前瞻性才能抢到好地，因此拿地也必须比市场整体回暖快一步才行。

肖文晓认为，今年各地不断出现的土拍摇号现象，反映部分房企拿地信心开始增强。而为了缓解在第一轮土拍拿（摇）不到地的压力，预计第二轮土拍这些开发商的目标范围也会扩大，将不再局限于市场上那些最热门的优中选优的地块。

广州中原地产项目部总经理黄韬分析认为，今年的土地拍卖市场和房地产销售市场相似，“在商品房销售端，网红的、优质的，真正的好房子，价格还是比较贵；但一般的刚需和改善房，目前仍然需要减价促销”；反映到土拍市场，好的地块会越来越多的开发商抢夺；一些普通的地块可能就有流拍或者以底价成交。

黄韬认为，从今年形势看，开发商在销售上仍会继续减价促销。而土拍的分化现象仍会持续存在，但土拍价格将不会再出历史新高。

南都·湾财社记者 邱永芬

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